高齢の親が介護施設に入所するなどして、実家を売却したいという方も多いのでしょうか？
しかし、親が認知症などで判断能力が十分でない場合、子が代わりに家を売却することはできず、「成年後見制度」を利用する必要があります。
そこで今回は、成年後見制度とは何か、成年後見を利用せずに不動産を高く売却する方法などを紹介します。
- 成年後見制度とは
- 成年後見制度のデメリット
- 成年後見を利用する前にやるべきこと
実家の売却を検討している方は、ぜひ最後まで目を通すことをおすすめします。
成年後見制度とは？
成年後見制度とは、認知症や知的障害などにより、自己判断能力が十分でない人の財産を保護するための制度です。
認知症、知的障害、精神障害などで一人で物事の意思決定をすることが困難な方々は、
- 不動産や預貯金の管理
- 介護サービスの利用や施設入所の契約
- 相続手続き
などを自分で行うのが難しいです。
また、自分に不利益な契約であることがよくわからないままに契約を結んでしまい、悪徳商法の被害に遭うおそれもあります。
このようなことがないように、本人の代わりに、裁判所から選任された成年後見人が財産管理などをサポートするのが、成年後見制度です。
成年後見制度の落とし穴
成年後見制度は、認知症の方などの権利や財産を守れる良い制度である一方で、以下のような落とし穴もあります。
- 親族が後見人に選ばれないことがある
- 初期費用と月額報酬がかかる
- 後見人の選任に半年以上かかることがある
1.親族が後見人に選ばれないことがある
「基本的に後見人には家族がなるのでは？」と思っている人が多いと思います。
しかし、実は親族が後見人に指定されるケースは2割程度となっているんです。
もし親族が後見人として認められなかった場合には、司法書士、弁護士、社会福祉士などが選定されます。
そして、この後見人によって持ち家の売却の必要性などが判断されることになるため、売却が認められない場合も。
「親族は後見人になれない」というわけではありませんが、後見人として認められない場合があることは留意しておきましょう。
2.初期費用と月額報酬がかかる
成年後見制度を利用する際には、申立て時に以下のような費用がかかります。
- 申立手数料（印紙代）：3,400円
- 連絡用郵便切手：5,000円程度（裁判所による）
- 医師の診断書費用：5,000円程度
- 鑑定費用：5〜10万円
- 弁護士・司法書士費用：10～20万円
- 戸籍謄本・各種証明書などの費用：2,000円〜1万円程度
最大で30万円以上になることもあり、初期費用が多くかかることがわかります。
さらに、親族以外が後見人に選任された場合には、後見人に対して月額2〜6万円程度の報酬を支払う必要があります。
3.後見人の選任に半年以上かかることがある
成年後見人の選任には、最もスムーズに進む場合で1ヶ月程度、場合によっては半年以上かかることもあります。
申立てには財産に関する資料や証明書、医師の診断書など非常に多くの資料が必要であり、財産が多岐に渡るほど収集に時間がかかるでしょう。
また、後見人の選任がスムーズにいっても、不動産はすぐに売れるとは限りません。
「早めに家を売って介護費用に充てたい」と思っても、売却までに1年以上かかるなど、思い通りにはいかないケースも多いのです。
そのため、基本的に持ち家は成年後見制度を利用する前に売却すべきです。
✔ 成年後見制度を利用する前にまずやるべきこと
成年後見制度を利用する前にまずやるべきことは、「持ち家の正確な価値を把握する」ことです。
なぜなら、成年後見制度を利用した後に家を売却することになると、以下のようにデメリットが多いからです。
- 後見人の選任までに時間がかかる
- 親族以外が後見人となった場合、売却ができない可能性がある
- 後見人に不動産会社を指定され、相場よりも安い金額で売却される可能性がある
価値を知っておくだけでも、
- 成年後見を利用せず早めに売却するべきか
- そもそも売れる物件なのか
などがわかり、今すぐ取るべき行動が明確になりますよね。
また、家が空き家になってしまった場合、資産価値がどんどん下がっていきます。
売るか売らないかは査定後に決めればいいので、不動産会社にまず査定依頼することをおすすめします。
成年後見制度を利用せずに不動産を売却するコツ
実は、認知症だからといって必ずしも成年後見が必要なわけではありません。
不動産が売却できるかの判断基準は、「その人が認知症であるか」ではなく、「その人に意思決定能力があるか」です。
つまり、たとえ認知症であっても、本人に意思決定能力があると判断されれば、売却ができるわけです。
具体的には、司法書士が面談し、不動産を売却することを理解しているかどうかで判断します。
そのため、できる限り認知症の方の物件の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶことがポイントです。
不動産を無料査定する方法
そうはいっても、不動産会社に査定依頼しに足を運ぶのはめんどくさい。
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「不動産一括査定依頼サイト」です。
不動産一括査定依頼サイトを使えば、複数の不動産会社に査定してもらうことが可能です。
どれもインターネットで完全無料で不動産査定の依頼ができます。
家の価値を知って売却するか決めたい！という方でももちろん大丈夫です。
そこで今回、人気の不動産一括査定依頼サイトを徹底比較し、ランキング形式にまとめました。
徹底比較
おすすめ不動産査定
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そのため、厳しい審査を通過した優良な不動産会社のみに査定してもらうことができ、無理やり悪質な契約をされることはありません。
査定後に売却するか判断！
イエウールは、売却を少しでも検討している方であれば、査定をしてもらって損はありません。
不動産の価値を把握することで、売却した方がいいのか、そのまま住んだ方がいいのか今後の計画が立てられます。
不動産分割で後悔することがないように、ぜひこの機会に無料でおうちの査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
数百万損！？不動産査定の落とし穴とは？
不動産査定には落とし穴があります。
不動産査定の落とし穴とは、1社だけで査定を済ましてしまうことです。
一社だけ査定するのがいけない理由は、提示された売却価格が妥当なのか、他社と比較できないので、判断がつかないからです。
また、不動産会社によって得意分野や知見が異なり、査定額がかなり変わるので、実際に売る際は、不動産業者次第で数百万変わってきます。
不動産会社によっては査定額が1000万円ほど差が開くことも。
下記のようにA社の査定額が3000万円だったが、B社の査定額は4000万円だったみたいなことが普通にあります。
このように査定額で手元に残るお金が大きく変わります。
- 何社も依頼するのはめんどくさい
- とりあえず家から近い不動産会社に依頼しよう
- なんとなく信頼できそう
そういった軽い気持ちで不動産査定すると、後で必ず後悔します。
イエウールであれば、無料で複数社に査定依頼ができるので、こういった落とし穴を避けられます。
家を放置するのは損でしかない！
家を放置するのは非常にデメリットが大きいです。
- 固定資産税や維持費だけで毎年数十万円もかかる。
- 不動産の価値が年々下がり続ける。
- 草取り、植木の手入れなど維持の手間とコストがかかる。
- 治安、ゴミ、野良猫、害虫、汚臭、倒壊など、近隣トラブルにも。
3000万円の住宅の場合、固定資産税は年間29.4万円かかります。
その他にも維持コストも加われば、30万円以上はかかるでしょう。
そのため、できる限り早く、家をどうするか話し合いましょう。
さらに、もし相続した不動産を売却する場合、3年以内に売却しないと3000万円の税金控除が受けられなくなります。
ちなみに、不動産はすぐに売れるものではなく、数年くらい売れない場合もあります。
そのため、税金控除を受けられる期限3年のために、少しでも売却を検討しているなら、早めに不動産会社に相談・査定をしておくべきです。
補足：今、不動産バブルが来ています
現在、不動産バブルが到来しています。
新築・中古ともに「平成バブル超え」とも言われている今、あなたの家やマンションを高く売るチャンスです。
不動産価格指数を見ても一目瞭然です。
ただし、この不動産バブルはコロナ完全収束と共に落ち着いて行くと言われています。
つまり今は“絶好の売り時”なのです。
家やマンションを高く売りたい方は、このチャンスを逃さないようにしましょう。
不動産の売却を検討している方は、すぐにでもできる不動産一括査定依頼を始めるのを強く勧めます。