令和6年4月1日に法改正があり、相続人は不動産を相続で取得したことを知った日から、3年以内に名義変更（相続登記）が義務化されました。
正当な理由なく名義変更をしないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
しかし、相続した不動産の名義変更の方法がわからない人も多いと思います。
そこで本記事では、
- 家や土地の名義変更のやり方
- 名義変更にかかる費用
- 名義変更に必要な書類
- 遺産相続で損しないたった一つの方法
などを紹介します。
「あの時こうしていれば…」と後悔することがないよう、ぜひ本記事を参考にしてみて下さい。
家や土地の名義変更する際の流れ
不動産の所有者が亡くなった場合、登記簿上の所有者を、故人から相続人に変更する手続きを行います。
この手続きが「不動産の名義変更」で、相続登記と呼ばれます。
家や土地の名義変更する流れは以下の通りです。
- 登記事項証明書を取得し対象の不動産の名義を確認する
- 遺言書を確認
- 戸籍謄本で相続人を確認
- 遺産分割協議書を作成
- 名義変更に必要な書類を準備
- 法務局への申請
なお、不動産の査定額は、不動産会社によって変わり、数百万損することもあります。
不動産売却を少しでも考えている場合は、早めに家の価値を把握しておくことが大切です。
インターネットでも無料査定できますので、早めに確認しておくことをおすすめします。
中でもイエウールというサービスは、
- 無料で利用可能
- 最短60秒で査定できる
- 最大6社から査定
- 全国の優良不動産会社2300社と提携
という特徴があり、初めて不動産を査定する人におすすめです。
家や土地の名義変更に必要な書類と費用
必要書類
家や土地の名義変更に必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
- 各相続人の戸籍謄本
- 各相続人の住民票
- 各相続人の印鑑証明書
- 遺産分割協議書
- 不動産の固定資産評価証明書
- 不動産の登記事項証明書
費用
名義変更にかかる費用は以下の通りで、登録免許税、必要書類の取得費用のみです。
相続登記申請の際に納付する登録免許税
不動産評価額の0.4%の登録免許税を納付する必要があります。例えば、家の評価額が1,000万円の場合、納付金額は4万円となります。
不動産評価額を調べるには、先ほど紹介したイエウールの無料査定を活用してみてください。
戸籍などの必要書類の取得費用
公的書類の取得にかかる費用です。通常は1～2万円程度ですが、相続人の数が増えるに伴って取得費も増加します。
✔ 自分で申請しない場合
不動産名義変更、所有権移転登記の専門家は司法書士です。
手続きが難しく自分では対応できない場合、自分でやる時間が取れない場合など、司法書士に依頼すれば手続きを代行してくれます。
自分で法務局へ行くこともなく、必要書類についても収集作成を代わりに行ってくれます。
なんとなく家をや土地を相続する危険性
なんとなく実家を相続することは、2つの危険性があります。
- 「特定空き家」に指定される
- 3000万円の税金控除が利用できない
１．「特定空き家」に指定される
実家を相続して空き家になった場合、「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に該当すると、住宅用地の特例という固定資産税を軽減する制度を受けられなくなり、固定資産税が最大で6倍になります。
「特定空き家」とは、以下に該当する、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性がある建物です。
- 公衆衛生上有害である
- 景観を著しく損ねている
- 近隣の生活環境を損ねている
特定空き家に指定されると、年間30万円以上税金で損します。
２．3000万円の税金控除が利用できない
もし相続した不動産を売却する場合、3年以内に売却しないと3000万円の税金控除が受けられなくなります。
ちなみに、不動産はすぐに売れるものではなく、数年くらい売れない場合もあります。
なので、なんとなく実家を相続して放置すると痛い目に合います。
よって、税金控除を受けられる期限3年のために、とりあえず不動産会社に相談・査定だけでもしておくべきです。
相続した実家に住まない場合はどうする？
相続した実家に住まない場合、処理方法として以下の2つがあります。
- 空き家を更地にし土地を有効活用する
- 空き家を売却する
空き家を更地にする
まず一つ目が「空き家を更地にする」方法です。
更地にして、新たに家を建てたり、土地を売却することができます。
ただし、空き家を更地にするには解体費用が100万円ほどかかります。
また、建物がなく土地だけの場合、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍と高くなってしまいトータルとして支払う税金が高くなってしまいます。
つまり、更地にしたからといって税金は安くならないのです。
空き家を売却する
空き家ごと売却するのが最も一般的でおすすめの方法です。
なぜなら、固定資産税や維持費がかからなくなるからです。
また、住宅ローンの残債があっても売却したお金で完済できる可能性があり、さらには利益が残る可能性もあります。
先ほど説明した通り、毎年固定資産税と維持費で30万円以上払うのは厳しいと思うので、できる限り早く売却した方がお得です。
✔ 実家の相続でまずやるべきこと
家や土地の相続でやるべきことは、まず不動産の正確な価値を調べることです。
なぜなら、不動産の価値を把握していなければ、
- 売却するべきか
- 相続放棄すべきか
- 家を有効活用すべきか
判断できないからです。
不動産の価値を把握しておけば、取るべき行動が明確になりますよね。
間違ってもなんとなく家を相続してはいけません。
空き家になってしまった場合、資産価値がどんどん下がっていくためです。
また、売却できたとしても、不動産にどれくらいの価値があるのかは、専門家以外の素人ではわからないため、よく考えずになんとなく売却した場合、数百万円単位で損をする可能性が高いです。
なので、不動産会社にまず査定依頼することをおすすめします。
不動産を無料査定する方法
そうはいっても、不動産会社に査定依頼しに足を運ぶのはめんどくさい。
そんなときにおすすめなのが、、、
「不動産一括査定依頼サイト」です。
不動産一括査定依頼サイトを使えば、複数の不動産会社に査定してもらうことが可能です。
どれもインターネットで完全無料で不動産査定の依頼ができます。
家の価値を知って売却するか決めたい！という方でももちろん大丈夫です。
そこで今回、人気の不動産一括査定依頼サイトを徹底比較し、ランキング形式にまとめました。
徹底比較
おすすめ不動産査定
TOP5
時間がなく忙しい方でもサクッと持ち家の相場が分かります。一番おすすめなのが、ランキング1位の「イエウール」です。
イエウールを使えば、スマホで60秒、完全無料で家にいながら査定依頼ができちゃいます。
チャット形式で「エリア」「面積」「間取り」「築年数」といった情報を選択していくだけです。正確にわからなくてもざっくりでもOKです。
- 利用者数は1000万人突破
- 全国47都道府県対応
- 不動産会社数2000社突破
といった感じで、提携企業数、利用者数、査定実績の三つの項目で国内No.1の不動産一括査定依頼サイトです。
最大6社から査定！
イエウールでは日本全国1,900以上の提携業者のうち、大手不動産会社から地域密着の会社に至るまで、最大６社に査定依頼でき、後日各社からメール、または電話で査定結果を教えてもらえます。
全国2000社以上の優良会社と提携
全国2000社以上の不動産会社と提携しているため、最も高い査定額を把握できます。
明らかに低い価格で査定を出すような悪質な会社を排除し、優良な企業のみ厳選しています。
そのため、厳しい審査を通過した優良な不動産会社のみに査定してもらうことができ、無理やり悪質な契約をされることはありません。
査定後に売却するか判断！
イエウールは、売却を少しでも検討している方であれば、査定をしてもらって損はありません。
不動産の価値を把握することで、売却した方がいいのか、そのまま住んだ方がいいのか今後の計画が立てられます。
不動産分割で後悔することがないように、ぜひこの機会に無料でおうちの査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
数百万損！？不動産査定の落とし穴とは？
不動産査定には落とし穴があります。
不動産査定の落とし穴とは、1社だけで査定を済ましてしまうことです。
一社だけ査定するのがいけない理由は、提示された売却価格が妥当なのか、他社と比較できないので、判断がつかないからです。
また、不動産会社によって得意分野や知見が異なり、査定額がかなり変わるので、実際に売る際は、不動産業者次第で数百万変わってきます。
不動産会社によっては査定額が1000万円ほど差が開くことも。
下記のようにA社の査定額が3000万円だったが、B社の査定額は4000万円だったみたいなことが普通にあります。
このように査定額で手元に残るお金が大きく変わります。
- 何社も依頼するのはめんどくさい
- とりあえず家から近い不動産会社に依頼しよう
- なんとなく信頼できそう
そういった軽い気持ちで不動産査定すると、後で必ず後悔します。
イエウールであれば、無料で複数社に査定依頼ができるので、こういった落とし穴を避けられます。
家を放置するのは損でしかない！
家を放置するのは非常にデメリットが大きいです。
- 固定資産税や維持費だけで毎年数十万円もかかる。
- 不動産の価値が年々下がり続ける。
- 草取り、植木の手入れなど維持の手間とコストがかかる。
- 治安、ゴミ、野良猫、害虫、汚臭、倒壊など、近隣トラブルにも。
3000万円の住宅の場合、固定資産税は年間29.4万円かかります。
その他にも維持コストも加われば、30万円以上はかかるでしょう。
そのため、できる限り早く、家をどうするか話し合いましょう。
さらに、もし相続した不動産を売却する場合、3年以内に売却しないと3000万円の税金控除が受けられなくなります。
ちなみに、不動産はすぐに売れるものではなく、数年くらい売れない場合もあります。
そのため、税金控除を受けられる期限3年のために、少しでも売却を検討しているなら、早めに不動産会社に相談・査定をしておくべきです。
補足：今、不動産バブルが来ています
現在、不動産バブルが到来しています。
新築・中古ともに「平成バブル超え」とも言われている今、あなたの家やマンションを高く売るチャンスです。
不動産価格指数を見ても一目瞭然です。
ただし、この不動産バブルはコロナ完全収束と共に落ち着いて行くと言われています。
つまり今は“絶好の売り時”なのです。
家やマンションを高く売りたい方は、このチャンスを逃さないようにしましょう。
不動産の売却を検討している方は、すぐにでもできる不動産一括査定依頼を始めるのを強く勧めます。